시장은 호치민시 메트로 1호선(벤탄 - 수오이띠엔)이 통과하는 하노이 고속도로 주변 부동산이 몇 배로 급등하는 모습을 목격한 바 있습니다. 메트로 2호선(투저우못 - 호치민시) 착공을 앞둔 13번 국도(구 빈증) 축 주변 시세 역시, 신규 공급이 최대 4,000 USD/m2까지 책정되면서 동일한 상승 시나리오를 재현할 수 있을까요?
구 빈증 아파트 가격, 구 호치민시 도심 턱밑까지 추격
최근 (신)호치민시 부동산 시장에서는 Khai Hoan Land의 Khai Hoan Imperial 프로젝트가 최대 4,000 USD/m2에 달하는 가격으로 시장에 나오면서 큰 화제를 모았습니다. 이는 벤탄 - 수오이띠엔 메트로 노선변 아파트의 현재 시세와 맞먹는 수준입니다. 이로 인해 투자자들 사이에서는 (신)호치민시의 부동산 시세 기준이 새로운 이정표를 세우고 있는지에 대한 다양한 논의가 촉발되고 있습니다.
공개된 정보에 따르면, 이 프로젝트는 시장에 최초로 선보이는 비스포크(Bespoke) 기준의 럭셔리 복합 주거 단지라는 독창적인 콘셉트를 갖추고 있으며, 거대 도시 호치민시의 확장 코어 영역에서 새로운 주거 표준으로 평가받고 있습니다. 이에 따라 인간 중심의 새로운 개발 프로세스를 도입하여, 개인적 가치를 깊이 이해하고 차별화된 라이프스타일을 추구하는 엘리트 계층의 수요, 정체성, 라이프 취향에 맞춰 모든 건축과 기획 방향을 ‘맞춤형’으로 설계했습니다. 이것이 바로 파격적인 가격으로 시장에 등장한 이유이기도 합니다.
실제로 그 이전에 13번 국도(호치민시 동북부) 일대에는 이미 2,500 – 2,800 USD/m2에 이르는 고급 아파트 프로젝트들이 등장한 바 있습니다.
시행사 Le Phong의 The Emerald Boulevard Binh Duong, Phu Cuong Group의 Landmark Binh Duong(예상가 7,000만 – 7,500만 동/m2), TBS Group의 Green Skyline(6,800만 동/m2부터), Urban Green(7,500만 – 8,500만 동/m2), Habitat(5,500만 – 6,000만 동/m2) 등이 대표적입니다. 신도시 방면으로는 Becamex Tokyu의 Midori Park The Glory가 5,800만 – 6,000만 동/m2선에 형성되어 있으며, Sycamore – Capitaland는 6,000만 동/m2부터 시작합니다…
조사에 따르면 13번 국도변 토지 가격은 지난 수년간 가파른 상승세를 보였습니다. 5년 전 13번 국도 대로변(히엡빈 – 빈찌에우 구간) 토지 가격이 4,500만 – 5,500만 동/m2 수준에 불과했던 반면, 현재는 1억 – 1억 8,000만 동/m2를 기록하고 있습니다. 한편 대로변에서 불과 300 – 500m 떨어진 내부 도로 역시 6,000만 – 8,000만 동/m2에 달해 3 – 4년 만에 2배 가까이 급등했습니다.
최근 세미나에서 CBRE 베트남 주택 부문 이사인 Vo Huynh Tuan Kiet은 구 호치민시의 분양 아파트 가격이 연평균 29% 상승한 반면, 구 빈증 및 동나이는 연 14 – 15% 상승했다고 밝혔습니다. 특히 13번 국도변 프로젝트들은 교통 인프라 투자의 직접적 수혜를 입어 15 – 25%의 가격 상승률을 기록했습니다. 2026년 13번 국도가 폭 60m로 확장 투자됨에 따라 향후에도 시세 상승이 지속될 것으로 전망됩니다.
행정 통합 후 불과 반년 만에 구 빈증 아파트가 치열한 가격 경쟁에 돌입했음을 알 수 있습니다. CBRE 통계에 따르면 2026년 구 빈증 아파트 공급의 60%가 고급 및 하이엔드 세그먼트에 속하며, 이는 전례가 없던 현상입니다.
주목할 점은 가파른 가격 상승에도 불구하고 호치민시 동부 시장이 여전히 수많은 고객의 관심을 끌고 있다는 사실입니다. 이는 시장이 구 투언안, 지안의 새로운 가격대를 점차 수용하고 새로운 호치민시 '호적'에 적응하고 있음을 보여줍니다. 향후 구 빈증의 부동산 가격이 평균 4,000 USD/m2 임계값에 도달할 것이라는 전망이 지배적입니다.
부동산 가격을 새로운 고점으로 이끄는 복합적 요인
(신)호치민시의 부동산 가격대가 머지않아 새로운 기준점에 도달할 것으로 전망되는 데에는 여러 가지 이유가 있습니다.
투자 유치, 1인당 평균 소득, 구 호치민시 1군 중심부로의 인프라 연계성 등의 요소를 비교해 보면 구 지안과 투언안은 구 9군이나 투득구보다 우세한 측면이 있습니다. 반면 이곳의 부동산 가격은 구 호치민시 9군 및 투득구 대비 30~40% 저렴하여 가격 상승 여력이 충분히 열려 있습니다.
'호치민시 거주증'이라는 심리적 장벽이 해소되고, 매력적인 가격대, 풍부한 공급, 잘 갖춰진 인프라 투자가 맞물려 매수자들은 구 빈증의 주거 프로젝트로 발길을 돌리고 있습니다. 실제로 최근 12군, 고밥, 빈탄, 구 투득시에서 투언자오동, 빈호아동, 빈증동으로 주택을 매수하려는 수요가 눈에 띄게 증가했습니다. 통합 이후 구 빈증 지역의 부동산 검색 수요는 49% 증가했습니다.
이와 함께 메트로 노선을 따라 일련의 TOD 도시들이 계획 및 배치되면서 교통 인프라와 도시 공간의 조화로운 발전 기반을 다지고 있으며, 이는 호치민시 동부의 부동산 가치에 큰 영향을 미치고 있습니다.
CBRE 베트남은 '호치민시의 TOD 모델: 미래 발전 트렌드' 심층 보고서에서 TOD(대중교통 지향형 개발)가 신도시 호치민시의 '두뇌' 역할을 한다고 강조했습니다. 이 중 TOD 영향권 내에 위치한 부동산 프로젝트는 타 지역 대비 가치가 일관되게 높게 형성됩니다. 교통 인프라가 부동산 가치에 미치는 영향은 수십 년간 뚜렷하고 일관되게 입증되어 왔습니다.
CBRE는 싱가포르, 홍콩, 한국, 태국 등의 국가에서 메트로 노선 개통과 함께 부동산 가격이 몇 배씩 급등했던 사례를 제시했습니다. 대표적으로 방콕과 마닐라에서는 메트로 노선 주변 아파트 가격이 초기 5년 개발 기간 동안 50~100% 상승했으며, 노선변 대규모 복합단지는 메트로 덕분에 비약적인 가격 상승을 기록했습니다.
베트남 시장 역시 메트로 노선과 직결된 부동산 가치의 가파른 '계단식 상승'을 경험했습니다. 메트로 1호선(벤탄 - 수오이띠엔)이 관통하는 핵심 교통축인 하노이 고속도로가 대표적입니다. 이 노선변(타오디엔, 안푸, 구 투득 지역) 아파트 가격은 개통 전후 기간 동안 평균 50%에서 200%까지 상승하며 글로벌 트렌드와 맥을 같이했습니다.
하노이 고속도로와 유사한 발전 방향을 공유하는 호치민시 동북부 13번 국도는 투저우못 - 호치민시 메트로 노선이 우선 투자 대상에 포함되어 있어 향후 본격적인 가격 상승 랠리에 진입할 것으로 관측됩니다.
최근 13번 국도 빈찌에우교(구 호치민시 투득)부터 빈증 투언안 빈빈교(현 호치민시) 구간을 2026년 초까지 60m로 확장하는 공사가 속도를 내면서 노선변 부동산 가격이 다시 상승세를 타고 있습니다. 확장이 완료되면 동북부에서 항사인 로터리 및 구 1군 도심까지의 이동 시간이 단 15분으로 단축됩니다.
더불어 하노이 고속도로와 나란히 달리는 벤탄 - 수오이띠엔 메트로와 마찬가지로, 투저우못에서 히엡빈프억까지 13번 국도를 따라 운행하는 메트로 2호선이 타당성 조사 보고서 작성을 신속히 추진하면서 향후 이 노선 일대 부동산 가치 상승의 핵심 동력으로 작용하고 있습니다.
업계 전문가들은 이 핵심 인프라 축 확장이 완료되는 2027년에 13번 국도변 신규 분양 아파트 가격이 다시 한번 가파르게 오를 것으로 내다보고 있습니다. 2025년 6월 23일 자 결정 제3137/QD-UBND호에 따라 호치민시 관할 13번 국도 대로변 주거용지 보상 단가가 m2당 1억 1,600만 동 이상으로 상향 조정된 점을 감안할 때 이는 충분한 근거를 갖추고 있습니다.
또한 2023년 성 인민위원회가 승인한 결정 제2934호에 따르면, 구 투언안시 옹보교부터 후응이 교차로까지 13번 국도 부지 정리 사업의 최고 보상 단가는 m2당 4,200만 동을 초과했습니다. 이러한 수치들은 향후 13번 국도변 부동산의 m2당 단가가 결코 낮지 않을 것임을 증명합니다.
여기에 2026년 초 적용되는 새로운 토지 가격표로 구 빈증 지역의 공시지가가 최대 8배 상승하고 건축 자재비 및 토지 비용 상승이 맞물리고 있습니다. 이 모든 비용이 분양가에 전가되기 때문에 주택 가격 하락은 기대하기 어렵습니다.
이것이 최근 동북부 지역 부동산에 대한 관심이 급증한 이유입니다. 시장 기회를 선점하려는 매수자들의 '선제적 진입' 심리가 이 시기에 뚜렷하게 관찰됩니다.
또 다른 호재는 호치민시 동북부가 높은 이주민 비율, 젊은 노동력, 산업단지 전문직 종사자가 집중된 지역이라는 점입니다. 2024년 통계에 따르면 이 지역은 전국 최고 수준의 순유입률(95.6%)을 기록했습니다. 이에 따라 호치민시 동북부 아파트 시장의 소화율은 안정적이고 선별적인 수준을 유지하고 있습니다. 현재 시장에 풀리고 있는 수만 채의 물량도 머지않은 미래에는 품귀 현상을 빚을 수 있습니다.
공급량은 많지만 고품질 프로젝트가 드물다는 점도 주목할 부분입니다. 2025년 호치민시 동북부의 아파트 공급이 늘어났음에도 불구하고 고급스러운 디자인, 현대적 편의시설, '독창적 감성'을 갖춘 주거 상품은 여전히 부족한 실정입니다. 이러한 상품은 독창적인 주거 공간 설계, 단지 내 인프라, 보안, 전문적 운영 관리를 최우선시하는 전문가, 고위 임원, 자산가층의 니즈에 부합합니다.
이들 계층은 탁월한 주거 품질에 대해 기꺼이 '프리미엄'을 지불할 용의가 있으며, 이는 주택 구매자들의 눈높이가 계속해서 높아지고 있음을 시사합니다. 상품 품질의 지속적인 향상이 바로 (신)호치민시 부동산 가격을 견인하는 핵심 원인입니다.
최근 이 지역에 하이엔드 기준을 충족하는 아파트 프로젝트가 일부 등장하고 있으나, 시장의 실제 수요에 비하면 여전히 매우 부족한 수치입니다. 이들 프로젝트가 시장에 출시되자마자 구매자들로부터 뜨거운 호응을 얻고 있는 이유가 여기에 있습니다.