市场曾见证了胡志明市地铁1号线（滨城 – 仙泉）贯穿的河内公路沿线房地产实现数倍式增长。在地铁2号线（土龙木 – 胡志明市）即将动工的13号国道（原平阳省）沿线，随着新入市楼盘定价高达4,000 USD/m2，是否会重演上述价格上涨行情？
原平阳省公寓价格日益紧逼原胡志明市核心城区
近期，随着Khai Hoan Land旗下的Khai Hoan Imperial项目以最高可达4,000 USD/m2的售价入市，（新）胡志明市房地产市场引发广泛轰动——该价格已比肩滨城 – 仙泉地铁沿线公寓的当前市场水平。这在投资者中引发了多元讨论：（新）胡志明市的房地产价格水平是否正在树立新的标杆？
据透露，该项目拥有独特的概念，被定位为市场上首个Bespoke定制级奢华公寓综合体，被视为胡志明市超级大都市扩展核心区的新人居典范。项目采用以人为本的全新开发流程，从建筑到规划的各个维度均针对城市精英的个性、品味与生活诉求进行“量身定制”——服务于那些深刻理解个体价值并追求独特生活方式的人群。这也是该项目以高昂定价引发轰动的原因。
事实上，在此之前，位于胡志明市东北部的13号国道沿线已出现部分定位高端的公寓项目，售价达到2,500 – 2,800 USD/m2。
其中包括开发商Le Phong的The Emerald Boulevard Binh Duong、Phu Cuong Group的Landmark Binh Duong（传闻价7,000万 – 7,500万越南盾/m2）；TBS Group的Green Skyline（起售价6,800万越南盾/m2）；Urban Green（7,500万 – 8,500万越南盾/m2），以及Habitat（5,500万 – 6,000万越南盾/m2）。往新城市方向，Becamex Tokyu的Midori Park The Glory价格落在5,800万 – 6,000万越南盾/m2；Capitaland的Sycamore起售价为6,000万越南盾/m2…
调研显示，13号国道沿线的地价在过去几年中强劲增长。如果说5年前13号国道临街土地（协平 – 平朝段）单价仅为4,500万 – 5,500万越南盾/m2，目前已录得1亿 – 1.8亿越南盾/m2。与此同时，距离临街仅300 – 500米的小区内道地价也达到了6,000万 – 8,000万越南盾/m2，在3 – 4年内几乎翻了一番。
在近期举行的研讨会上，CBRE越南住宅部总监Vo Huynh Tuan Kiet先生表示，原胡志明市的一手公寓价格年均上涨29%；而原平阳省和同奈省年均上涨14 – 15%。尤其是13号国道沿线项目，直接受益于交通基础设施投资，录得15 – 25%的涨幅。随着13号国道在2026年拓宽至60米，预计未来价格还将继续走高。
显而易见，在行政合并仅半年后，原平阳省的公寓便迎来了一场价格角逐。CBRE统计数据显示，在2026年，原平阳省60%的公寓供应集中在高端及奢华领域——这在历史上尚属首次。
值得注意的是，尽管价格大幅上涨，胡志明市东部市场依然吸引了大量购房者的关注。这表明市场正在逐步接纳原顺安、以安的新价格体系，并适应新的胡志明市“户籍”身份。业内普遍预测，原平阳省的房地产价格有望在不久的将来迈向平均4,000 USD/m2的门槛。
驱动房价迈向新高度的诸多因素
有多重因素支撑着（新）胡志明市房地产价格将在不久的将来迈上新台阶的预测。
综合权衡招商引资、人均收入以及通往原胡志明市第一郡核心区的交通便利性等维度，原以安、顺安相比原第九郡和守德区甚至更具优势。然而，该区域的房价却比原胡志明市第九郡和守德区低30-40%，因此升值空间极为广阔。
随着“胡志明市户口”的心理壁垒被打破，更优越的性价比、更充足的供应以及持续完善的基础设施投资，正促使购房者转向原平阳省的住宅项目。明显的例证是，近期来自第十二郡、旧邑郡、平盛郡和原守德市前往顺交坊、平和坊、平阳坊置业的人数显著攀升。合并后原平阳省的房产搜索量激增49%。
与此同时，沿地铁走廊规划和布局的一批TOD新城，为交通基础设施与城市空间的协同发展奠定了基石，深度赋能胡志明市东部的房地产价值。
CBRE越南在题为《胡志明市TOD模式：未来发展趋势》的深度报告中指出，TOD（公共交通导向型开发）是新胡志明市都市区的“大脑”。其中，位于TOD辐射圈内的房地产项目其价值通常显著高于其他区域。几十年来，交通基础设施对房地产价值的拉动作用始终清晰且稳定。
CBRE援引数据指出，在新加坡、中国香港、韩国、泰国等国家和地区，随着地铁线路的引入，房地产价值均实现数倍飞跃。尤其在曼谷和马尼拉，地铁沿线公寓在建设前5年内上涨了50-100%，其中沿线的大型综合新城更是凭借地铁红利录得爆发式增长。
在越南，市场也曾亲历与地铁相关的房地产“阶梯式”上涨。最典型的代表便是胡志明市地铁1号线（滨城 – 仙泉）贯穿的交通主动脉河内公路。该线路沿线（草田、安富及原守德区域）的公寓价格在该线投入商业运营前后平均上涨了50%至200%——与国际趋势高度契合。
沿袭与河内公路相同的演进路径，汇聚优先投资的土龙木 – 胡志明市地铁线的东北部13号国道走廊，预计未来也将步入价值快速上升通道。
近期，13号国道自平朝桥（原胡志明市守德）至永平桥（原平阳省顺安，现属胡志明市）路段正加速推进于2026年初拓宽至60米，沿线房地产价格再度上扬。拓宽完成后，从东北区域前往行青转盘及原第一郡市中心的通勤时间将缩短至仅15分钟。
与此同时，沿13号国道从土龙木贯穿至协平福的地铁2号线，与平行于河内公路的滨城 – 仙泉地铁规划如出一辙，目前正抓紧编制可行性研究报告，被视为未来支撑该走廊房地产价格持续上扬的核心引擎。
业内专家预测，随着该主干道拓宽工程的完工，13号国道沿线一手公寓售价将在2027年再度迎来强劲上涨。这一判断具有充分依据：根据2025年6月23日颁发的第3137/QD-UBND号决定，胡志明市辖区内13号国道临街住宅用地的征地补偿标准已上调至超过1.16亿越南盾/m2。
而依据省人民委员会于2023年批准的第2934号决定，原顺安市13号国道从翁布桥至友谊立交桥段的拆迁征地补偿单价最高也已突破4,200万越南盾/m2。这些数据充分印证，未来13号国道沿线的单位面积房地产价值绝非低位。
此外，2026年初实施的新土地基准价表中，原平阳省区域最高上调达8倍，叠加建材价格攀升及拿地成本上涨等因素。所有这些成本都将计入销售定价，导致房价难以下行。
正因如此，近来市场对东北部区域房地产的关注度显著升温。买家抢占先机、“提前布局”的心态在当前阶段展露无遗。
另一个积极因素在于，胡志明市东北部是外来人口集聚、年轻劳动力充沛且聚集大量工业园区专业人士的区域。2024年统计数据表明，该区域拥有全国最高的人口净流入率（95.6%）。因此，胡志明市东北部公寓市场的消化率被评估为稳健且具选择性。当前投放市场的数万套房源，在不久的将来很可能会面临供不应求的局面。
值得强调的是，虽然此处供应规模较大，但高品质项目依然稀缺。观察表明，尽管2025年胡志明市东北部公寓供应有所增加，但兼具奢华设计、现代化配套与“独特品味”的住宅产品仍然极度匮乏。这类产品高度契合专家、高管及财富精英圈层的需求——他们始终将独特的居住空间设计、社区尊享配套、安全私密及专业化运营管理置于首位。
这一客群愿意为卓越的居住品质支付“溢价”，反映出购房者置业需求的持续升级。产品品质的与日俱增，正是推动（新）胡志明市房地产价格中枢不断上移的根本动因。
近期，该区域市场已涌现出少数符合高端标准的公寓项目，但相对于旺盛的实际需求而言依然是杯水车薪。这也是这些项目一面市便备受购房者热烈追捧的核心所在。