かつてホーチミン市地下鉄1号線（ベンタイン～スオイティエン）が通るハノイ高速道路周辺の不動産価格が何倍にも跳ね上がる現象を市場は目撃しました。地下鉄2号線（トゥードゥーモット～ホーチミン市）の着工を控える国道13号線（旧ビンズオン省）沿いでも、新規供給が4,000 USD/m2もの価格を設定するなか、同様の価格高騰シナリオが再現されるのでしょうか？
旧ビンズオン省のマンション価格、旧ホーチミン市都心部に肉薄
最近、Khai Hoan LandのKhai Hoan Imperialプロジェクトが最大4,000 USD/m2に達する見込みの価格帯で市場に登場し、(新)ホーチミン市不動産市場で大きな話題となっています。これはベンタイン～スオイティエン地下鉄沿線の現在のマンション相場に匹敵します。これにより投資家の間では、(新)ホーチミン市の不動産相場が新たな基準値を確立しつつあるのではないかという議論が巻き起こっています。
公開情報によると、当プロジェクトはユニークなコンセプトを有し、市場初となるBespoke基準の高級複合マンションとして位置付けられ、メガシティ・ホーチミン市の拡大コアエリアにおける新しい生活基準とみなされています。人間中心の新たな開発アプローチを採用し、建築から計画に至るまですべて、確固たる価値観と独自のライフスタイルを追求するエリート層のニーズ、個性、美意識に合わせて「仕立て」られています。これが、話題を呼ぶ価格設定となった背景です。
実際、これに先立ち国道13号線（ホーチミン市北東部）では、2,500～2,800 USD/m2に達する高級マンションプロジェクトがすでにいくつか登場していました。
開発元Le PhongによるThe Emerald Boulevard Binh Duong、Phu Cuong GroupによるLandmark Binh Duong（推定価格7,000万～7,500万ドン/m2）、TBS GroupによるGreen Skyline（6,800万ドン/m2～）、Urban Green（7,500万～8,500万ドン/m2）、Habitat（5,500万～6,000万ドン/m2）などが挙げられます。新都市方面では、Becamex TokyuのMidori Park The Gloryが5,800万～6,000万ドン/m2、CapitalandのSycamoreが6,000万ドン/m2～の価格帯にあります…
調査によると、国道13号線沿いの地価は過去数年で急激に上昇しています。5年前、国道13号線の道路沿い（ヒエップビン～ビンチェウ区間）の地価はわずか4,500万～5,500万ドン/m2でしたが、現在は1億～1億8,000万ドン/m2を記録しています。一方、大通りからわずか300～500m入った内部道路でも6,000万～8,000万ドン/m2に達し、3～4年でほぼ2倍に上昇しました。
先日のセミナーで、CBREベトナムの住宅部門ディレクターであるVo Huynh Tuan Kiet氏は、旧ホーチミン市の新規分譲マンション価格は年平均29%上昇した一方、旧ビンズオン省やドンナイ省では年率14～15%上昇したと述べました。特に国道13号線沿いのプロジェクトは、インフラ投資の直接的な恩恵を受けて15～25%の上昇を記録しました。2026年に国道13号線が60m幅へ拡張されることで、今後もさらなる価格上昇が予測されています。
合併からわずか半年で、旧ビンズオン省のマンションは価格競争に突入していることが窺えます。CBREの統計によれば、2026年における旧ビンズオン省のマンション供給の60%を高級・超高級セグメントが占めており、これは前例のない事態です。
注目すべきは、大幅な価格上昇にもかかわらず、ホーチミン市東部市場は依然として多くの顧客の関心を集めている点です。これは、市場がトゥアンアンやジーアン（旧）における新たな価格水準を受け入れ始め、新たな「ホーチミン市民」としてのアイデンティティに適応していることを示しています。旧ビンズオン省の不動産価格は近い将来、平均4,000 USD/m2の閾値に達すると多くの専門家が予測しています。
不動産価格が新水準へと向かう数々の要因
(新)ホーチミン市の不動産相場が遠からず新水準に到達すると予測される背景には、多くの要因が存在します。
投資誘致、一人当たり平均所得、旧ホーチミン市1区中心部への交通接続性などの要素を比較考量すると、ジーアンやトゥアンアン（旧）は旧9区やトゥードゥック区（旧）を凌ぐ側面があります。その一方で、現地不動産価格は旧9区やトゥードゥック区（旧ホーチミン市）より30～40%低く、価格上昇の余地が大きく残されています。
「ホーチミン市戸籍」への心理的障壁が解消され、割安な価格帯、豊富な供給、整ったインフラ整備が後押しし、購入者は旧ビンズオン省の住宅プロジェクトへと目を向けています。その明確な証拠として、最近12区、ゴーバップ区、ビンタイン区、旧トゥードゥック市からトゥアンジャオ街区、ビンホア街区、ビンズオン街区へ住宅を求めて移住する人々が顕著に増加しています。旧ビンズオン省での不動産検索需要は、合併後に49%増加しました。
さらに、メトロ路線沿いに一連のTOD都市が計画・配置されており、交通インフラと都市空間の調和のとれた発展基盤を築き、ホーチミン市東部の不動産価値に影響を与えています。
CBREベトナムは「ホーチミン市におけるTODモデル：将来の発展トレンド」と題した詳細レポートにおいて、TOD（公共交通指向型開発）は(新)ホーチミン市の「頭脳」であると指摘しました。その中で、TODの影響圏内にある不動産プロジェクトは他地域に比べて常に高い価値を持ちます。交通インフラが不動産価値に及ぼす影響は、数十年にわたり明確かつ一貫しています。
CBREは、シンガポール、香港、韓国、タイなどの国々において、メトロの開通に伴い不動産価格が何倍にも上昇した例を挙げました。特にバンコクやマニラでは、メトロ沿線のマンション価格が投資開始から5年間で50～100%上昇し、沿線の大規模都市開発はメトロ効果により飛躍的な価格高騰を記録しました。
ベトナムにおいても、市場はメトロ路線に伴う不動産価格の「階段状の跳ね上がり」を経験してきました。代表的な例が、メトロ1号線（ベンタイン～スオイティエン）が通る幹線道路ハノイ高速道路です。この沿線（タオディエン、アンフー、旧トゥードゥックエリア）のマンション価格は、運行開始の前後の期間で平均50%から200%上昇し、世界各国と同様の傾向を見せました。
ハノイ高速道路と同様の開発軌道をたどり、ホーチミン市北東部に位置する国道13号線（トゥードゥーモット～ホーチミン市メトロの優先投資区間）も、今後不動産価格の上昇局面に入ると予測されています。
最近では、ビンチェウ橋（旧ホーチミン市トゥードゥック）からビンビン橋（旧ビンズオン省トゥアンアン、現ホーチミン市）までの国道13号線を2026年初頭に60m幅へ拡張する工事が加速しており、沿線の不動産価格は再び上昇しています。拡張完了後、北東部からハンサイン地区および旧1区中心部への所要時間はわずか15分に短縮されます。
これに加え、ハノイ高速道路と並行するベンタイン～スオイティエン線と類似した計画である、国道13号線沿いをトゥードゥーモットからヒエップビンフオックまで走る地下鉄2号線の実現可能性調査（FS）が急ピッチで進められており、将来的な沿線不動産価格上昇の強力な推進力と見なされています。
業界の専門家らは、この幹線道路の拡張工事が完了する2027年に、国道13号線沿いの新築分譲マンション価格が再び急騰すると予測しています。2025年6月23日付の決定第3137/QD-UBND号により、ホーチミン市管轄内の国道13号線正面に位置する住宅用地の補償単価が1億1,600万ドン/m2以上に引き上げられたことからも、この予測には確かな根拠があります。
また、2023年に省人民委員会が承認した決定第2934号によると、旧トゥアンアン市のオンボー橋からフーギ交差点までの国道13号線用地取得補償単価の最高額は4,200万ドン/m2以上に達しました。これらの数字は、将来的に国道13号線沿いの平米単価が決して安価にはならないことを証明しています。
さらに、2026年初頭に適用される新土地価格表により旧ビンズオン省エリアの基準値は最大8倍に引き上げられ、建築資材価格の上昇や用地取得コストの増大が重なります。これらすべての費用が販売価格に転嫁されるため、住宅価格が下落することは困難です。
これが、ここ最近北東部エリアの不動産への注目度が著しく高まっている理由です。この局面では、機会を「先取り」しようとする購入者心理が明確に表れています。
もう一つのプラス要因は、ホーチミン市北東部が高い転入率、若い労働力、そして工業団地で働く多数の専門家を抱える地域である点です。2024年の統計データによれば、当地域は全国最高の転入率（95.6%）を誇ります。したがって、ホーチミン市北東部のマンション市場の吸収率は安定かつ選別的に推移しています。現時点で市場に供給されている数万戸の物件も、遠くない将来には不足する可能性があります。
特筆すべきは、供給量は多いものの、高品質なプロジェクトが依然として少ない点です。2025年にホーチミン市北東部のマンション供給は増加したものの、高級感のあるデザイン、現代的なアメニティ、そして「独自の美意識」を備えた住宅商品は不足したままです。このタイプは、ユニークな居住空間設計、敷地内アメニティ、セキュリティ、専門的な管理運営を何よりも重視する専門家、上級管理職、富裕層のニーズに合致しています。
この層は卓越した生活水準に対して「プレミアム」を支払うことを厭わず、住宅購入者のニーズが着実に高度化していることを示しています。製品品質の継続的な向上こそが、(新)ホーチミン市の不動産価格水準をさらに押し上げる要因となっています。
最近、同地域ではハイスタンダードな仕様のマンションプロジェクトがいくつか出現していますが、市場の実際の需要に対してその数は依然として極めて限定的です。それらのプロジェクトが市場に出るやいなや、購入者から熱い関心を集めているのはそのためです。